Temor de bolha no mercado de imóveis não tem fundamento

Desde que os preços dos imóveis começaram a subir expressivamente, em 2007, vemos pessoas ansiosas e até torcendo para que ocorra uma bolha no Brasil. Há diagnósticos sobre o setor sem qualquer fundamento, pois comparam os preços de imóveis em Miami com os praticados no Brasil para justificar que os valores aqui são astronômicos. 

O problema é que esses analistas esquecem que o preço atualmente em Miami representa 1/5 do valor que era praticado em 2008, ou seja, o preço lá é que está muito baixo. Em 2007, se construía nos Estados Unidos sete vezes mais do que se constrói hoje, e os bancos emprestavam até mais de 100% do valor do imóvel dado em hipoteca, sendo que o crédito imobiliário era superior a 50% do PIB norte-americano. 

No Brasil, a situação é totalmente diferente, pois o crédito imobiliário, em 2007, correspondia a 1% do PIB. Entretanto, com a redução dos juros e a ampliação do prazo de financiamento, o crédito imobiliário já supera 5% do PIB. Logicamente, ao quintuplicar o número de compradores, os preços, que estavam paralisados até 2005, subiram. 

Os bancos brasileiros financiam, em média, 60% do preço do imóvel, e são mais rigorosos para emprestar, sendo mínima a inadimplência no setor, pois a alienação fiduciária a inibe. O mutuário pode perder a propriedade com apenas oito meses de atraso. 

O que gera a bolha é o crédito que permite a compra de um bem que a pessoa não tem condição de pagar. Foi o que aconteceu nos EUA: a expansão do crédito provocou um endividamento excessivo. Quando ocorreu a redução da disponibilidade de dinheiro, o ritmo da economia diminuiu. Nesse momento, os devedores não conseguiram pagar as prestações, e os bancos executaram as garantias, que eram os imóveis. Ao tomar milhares de imóveis, abarrotaram o mercado, e os preços despencaram. 

Por isso os preços em Miami estão tão baixos, ou seja, os preços no Brasil realmente subiram, mas os valores, se comparados com os das cem cidades mais caras do mundo, estão razoáveis. Só o Rio de Janeiro e o Balneário Camboriú entram na lista das cidades com imóveis mais caros do mundo, sendo que Brasília, Porto Alegre e Belo Horizonte estão próximas. Já os EUA entram na lista com 40 cidades com imóveis mais baratos do mundo. Portanto, comparar Brasil e EUA não é muito lógico. O crédito imobiliário no Brasil tem muito espaço para crescer, e os empréstimos são de boa qualidade. 

Logicamente, nos locais em que edificaram em excesso há margem para negociação, especialmente com aquele investidor que detém muitas unidades pagando IPTU e taxa de condomínio num período em que a economia brasileira está em compasso de espera. 

Há casos mais graves no setor comercial, pois alguns construtores lançaram empreendimentos comerciais e shopping centers num clima de economia aquecida, e agora, quando os entregaram, o cenário é outro. Mas, no geral, os imóveis continuam a ser um bom investimento, já que a rentabilidade das aplicações financeiras não tem sido atrativa e o mercado de ações continua a ter desempenho negativo e de alto risco. 

Os preços tendem a ter variações moderadas, mas estas poderão ser mais expressivas onde há menor demanda ou excesso de oferta, sendo normal em qualquer negócio algum desconto em casos específicos. O mercado imobiliário é cíclico, sendo de baixa liquidez, o que resulta em movimentos lentos; justamente por isso, gera segurança a quem aplica nele, pois é previsível. 

Fonte: Abecip

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